哈爾濱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會考察團(tuán)來江門“探房”。

江門4.0新規(guī)產(chǎn)品特點(diǎn)鮮明。

“看過江門的幾個樓盤以后，覺得江門的戶型設(shè)計(jì)得特別好，房子質(zhì)量也非常好?！苯衲?月初，遠(yuǎn)在東北的哈爾濱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會考察團(tuán)來江門“探房”，并高度評價(jià)江門“好房子”，吸引了許多市民的目光。

自2022年江門率先出臺優(yōu)化住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的政策以來，江門4.0新規(guī)產(chǎn)品如雨后春筍一般在市場上涌現(xiàn)。截至目前，全市已有36個在售第四代住宅項(xiàng)目，“好房子”“好社區(qū)”隨處可見?？缭?000多公里的“雙向奔赴”，折射出的不僅是江門宜居城市的吸引力，更是江門“好房子”建設(shè)正在發(fā)生的深刻變化——曾經(jīng)被視為高端改善專屬的4.0住宅，正加速“飛入尋常百姓家”。新規(guī)產(chǎn)品正從“高端小眾”走向“大眾改善”，“好房子”讓越來越多普通家庭觸手可及。

文/圖 江門日報(bào)記者 陸沿任

政策創(chuàng)新 新規(guī)產(chǎn)品量價(jià)齊升

江門“好房子”建設(shè)的制度根基，可以追溯到2022年。彼時(shí)，全國房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整期，江門率先在全省出臺陽臺、入戶花園“不計(jì)容”的規(guī)劃新政。此后三年，政策持續(xù)迭代升級——2023年至2024年多次優(yōu)化房地產(chǎn)政策、推廣全裝修銷售；到了2025年1月，《關(guān)于支持“好房子”規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施意見》出臺，發(fā)布系統(tǒng)性文件；2025年2月，《支持市區(qū)存量商品住宅用地打造“好房子”操作指引》將政策范圍擴(kuò)展至存量用地。2025年至今，江門正通過“江門規(guī)劃、江門設(shè)計(jì)、江門建筑、江門制造、江門服務(wù)”五位一體，推動建設(shè)一批“好房子”“好小區(qū)”。

政策的核心紅利清晰明了：陽臺和入戶花園投影面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層面積18%的部分全部不計(jì)容，飄窗進(jìn)深放寬至800毫米，住宅首層停車庫、移交政府的公共配套設(shè)施同樣不計(jì)容。這套“空間魔法”落到實(shí)處，購房者有了直觀感受——以前買100平方米只能享受80平方米的使用面積，現(xiàn)在同等面積能擁有120平方米以上的實(shí)際空間。江門從制度源頭為居住體驗(yàn)做“加法”，建立起具有地方特色的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系。

政策紅利很快在市場中得到驗(yàn)證。2022年底，蓬江區(qū)改善型大平層項(xiàng)目海悅天璽率先在新政下創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，項(xiàng)目一期在2023年9月開盤后的短短8個月，520套住宅全部售罄，銷售額超21億元。

如果說海悅天璽是“好房子”的先行樣本，那么今年1—5月的全市數(shù)據(jù)則證明了這一模式的可復(fù)制性。江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)顯示，在供應(yīng)端，新規(guī)產(chǎn)品達(dá)1779套，同比增長62.8%；在成交端，成交量1332套，同比增長9.0%；在價(jià)格端，新規(guī)產(chǎn)品成交均價(jià)為每平方米11169元，相比全市一手住宅每平方米7810元的成交均價(jià)，超出43%，可以說是有價(jià)也有量。截至目前，全市已有36個在售第四代住宅項(xiàng)目，“好房子”“好社區(qū)”隨處可見。

重心下移 “好房子”迎來品質(zhì)改善家庭

如果說供應(yīng)量和成交量的增長證明了“好房子”有市場，那么成交結(jié)構(gòu)的深刻變化則揭示了“好房子”正在從少數(shù)人的奢侈品變成多數(shù)人的日常選項(xiàng)。

這份變化，從新規(guī)產(chǎn)品面積段和總價(jià)段兩個維度看得尤為清楚。

先看面積段。江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，新規(guī)產(chǎn)品100平方米以下的成交468套，占所有新規(guī)產(chǎn)品中的比例為35.1%；100—120平方米的成交341套，占比25.6%；120—140平方米的成交285套，占比21.4%；140—160平方米的成交114套，占比8.6%；160至180平方米的成交46套，占比3.5%；180—200平方米的成交43套，占比3.2%；200平方米及以上的成交35套，占比2.6%。

再將時(shí)間軸拉長，去年1—5月，上述面積段對應(yīng)的成交量分別為488套、249套、114套、179套、49套、99套、44套，占比分別為39.9%、20.4%、9.3%、14.6%、4.0%、8.1%、3.6%。通過數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，100—120平方米、120—140平方米已成為今年4.0市場的基本盤，兩者合計(jì)占比高達(dá)47%，大幅提升了17.3個百分點(diǎn)。其中，140平方米以上的大面積段合計(jì)占比則從30.3%下降至17.9%。

江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞告訴記者，這說明4.0產(chǎn)品并非越大越好，大面積的4.0反而面臨總價(jià)過高、客群過窄的現(xiàn)實(shí)瓶頸。購房需求正在向中等面積段集中，“好房子”的核心邏輯不是“盲目求大”，而是在合理的空間尺度內(nèi)實(shí)現(xiàn)更高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。

而價(jià)格數(shù)據(jù)則進(jìn)一步為這個結(jié)論給予佐證。數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，全市新規(guī)產(chǎn)品成交總價(jià)100萬元以下占比31.4%，100萬元至160萬元占比46.0%，160萬元以上占比22.6%。近八成的新規(guī)產(chǎn)品成交總價(jià)在160萬元以下，其中100萬元至160萬元區(qū)間占據(jù)近一半。

與去年同期對比，這個“重心下移”的趨勢更為明顯。有數(shù)據(jù)顯示，2025年1—5月，180萬元以上高總價(jià)段占比為25%，今年同期驟降至12.8%，高總價(jià)產(chǎn)品的市場份額近乎腰斬。與此同時(shí)，100萬元至160萬元的中端市場快速“膨脹”，占比從38.6%上升至45%。

面積與價(jià)格的數(shù)據(jù)相互印證，共同勾勒出一個清晰的市場真相：新規(guī)市場正從“高端小眾”走向“大眾改善”。主力客群的畫像躍然紙上——目標(biāo)總價(jià)100萬元至160萬元、面積100平方米至144平方米的品質(zhì)改善家庭。他們不是高端客群，而是愿意為品質(zhì)多付20萬元至30萬元的“大眾改善者”，江門的“好房子”政策，正在讓品質(zhì)改善成為大多數(shù)人的選擇。

展望未來

構(gòu)建差異并提升競爭力

新規(guī)產(chǎn)品的熱銷和客群結(jié)構(gòu)的大眾化，固然令人振奮，但市場的另一面同樣值得審視。隨著4.0住宅集中放量，同質(zhì)化競爭的問題浮出水面。當(dāng)前，不少項(xiàng)目仍圍繞“高贈送”“景觀賣點(diǎn)”做文章，產(chǎn)品形態(tài)趨同，消費(fèi)者的決策周期被明顯拉長。有業(yè)內(nèi)人士直言：“單純靠戶型贈送已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)突圍，消費(fèi)者越來越看重產(chǎn)品的差異化與實(shí)際居住質(zhì)感?！?/p>

江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉在此前與哈爾濱考察團(tuán)的座談會上表示，江門吸引置業(yè)者的核心邏輯并非單一的“冬天暖和”，而是一套由氣候、文化、環(huán)境、交通、房價(jià)、政策等多元素共同構(gòu)成的復(fù)合優(yōu)勢。未來的樓市競爭，不應(yīng)只停留在戶型面積的“數(shù)字游戲”上，而要在文化敘事、社區(qū)服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等更廣闊的維度構(gòu)建差異并提升競爭力。

嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則建議，江門可以進(jìn)一步細(xì)化“好房子”的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造到運(yùn)營服務(wù)的全生命周期評價(jià)體系?！艾F(xiàn)在大家都在說自己賣的是‘好房子’，但‘好房子’到底好在哪里？有沒有一個可量化、可比較的標(biāo)準(zhǔn)？如果能有官方的認(rèn)證體系，不僅有助于引導(dǎo)行業(yè)良性競爭，也能增強(qiáng)購房者的信心?！?/p>

事實(shí)上，一批項(xiàng)目已在差異化道路上先行探索。保利瑯珺將僑鄉(xiāng)碉樓、新會葵藝等非遺符號植入景觀軸線，在社區(qū)內(nèi)復(fù)刻梁啟超故居怡堂書室，讓本地文化融入日常；博學(xué)名苑打造“精英4.0社區(qū)”，為高層次人才量身定制社區(qū)生態(tài)；江發(fā)·悅桂府引入適老化設(shè)計(jì)，回應(yīng)老齡化社會的居住需求。