法拍別墅吸引不少購房者目光。

二手住房性價(jià)比高，受到不少消費(fèi)者青睞。

????24位競買人、81輪競價(jià)、溢價(jià)率高達(dá)132%……上周，濱江新區(qū)保利大都會(huì)中宇花園一棟別墅在司法拍賣平臺(tái)上演了一場激烈競拍。這棟263.41平方米的房產(chǎn)，從約214萬元起拍，最終以約496萬元成交，圍觀者超過1.6萬人次。不少人感嘆：“法拍別墅竟然這么‘火’?！?

????這棟別墅在法拍市場上的搶眼表現(xiàn)，正是當(dāng)下江門二手住房市場熱度攀升的一個(gè)鮮明信號(hào)。江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的最新數(shù)據(jù)顯示，2026年1—5月，全市二手住房累計(jì)成交10876套，同比增長4.1%，成交套數(shù)較同期一手住宅多出712套。在市場大環(huán)境不算理想的情況下，二手住房為何能逆勢走強(qiáng)？價(jià)格優(yōu)勢究竟有多大？購房者在“撿漏”時(shí)又該注意什么？記者就此進(jìn)行走訪調(diào)查。

????文/圖 江門日報(bào)記者 陸沿任

????二手住房成交套數(shù)超一手住宅

????先看整體數(shù)據(jù)。2026年1—5月，江門全市二手住房累計(jì)成交10876套，較同期一手住宅多出712套。把視角收窄到單月，這一趨勢同樣明顯。今年4月，全市二手住房成交2655套，環(huán)比增長11.9%，同比增長6.2%，超一手住宅600套。這是今年以來二手住房第三次在月度成交套數(shù)上領(lǐng)先一手住宅——1月和2月均出現(xiàn)類似情況。

????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉分析指出，當(dāng)前市場上“賣一買一”的置換鏈條正在順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，大量房齡適中、配套成熟的二手電梯洋房掛牌入市，售價(jià)略有下調(diào)，可以拎包入住，性價(jià)比高，這是二手住房交易量超過新房的關(guān)鍵點(diǎn)?！捌渲饕腿簽閯傂栊秃蛣偢男涂蛻?，還有追求生活便利的老人家”。

????與此同時(shí)，二手別墅市場的熱度成為這輪存量行情中一個(gè)不可忽視的亮點(diǎn)。記者梳理司法拍賣平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，2025年以來，江門法拍別墅屢屢拍出高價(jià)。而最近的保利大都會(huì)中宇花園別墅拍賣，更是以24人爭搶、81輪競價(jià)、132%的溢價(jià)率，將二手別墅的熱度推至新高。

????阿里資產(chǎn)珠中江城市服務(wù)商相關(guān)人士告訴記者，法拍別墅之所以能吸引眾多買家，核心在于其起拍價(jià)通常在評(píng)估價(jià)的七折左右，預(yù)留了可觀的獲利想象空間。即便經(jīng)過多輪加價(jià)，最終成交價(jià)仍可能低于同地段二手別墅的市場掛牌價(jià)。

????二手住房性價(jià)比較高

????由此可見，二手別墅市場的火熱是一面鏡子，折射出當(dāng)前市場的核心邏輯：只要性價(jià)比足夠突出，即便總價(jià)數(shù)百萬元的物業(yè)也能迅速成交。

????事實(shí)上，二手住房能夠連續(xù)多月在成交套數(shù)上反超一手房，背后的原因同樣是價(jià)格。

????據(jù)江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年蓬江、江海、新會(huì)的二手住房成交均價(jià)為4781元/平方米，到了2026年第一季度，三地二手住房成交均價(jià)為4525元/平方米。同期一手住宅的成交均價(jià)雖然也在下行，但仍明顯高于二手住房——2026年一季度全市一手住宅成交均價(jià)為7831元/平方米。

????對于預(yù)算有限的剛需購房者而言，同樣一筆總價(jià)，在二手市場可以買到面積更大的房源。除此之外，二手房是“所見即所得”，無需像購買期房那樣需要等待。有接受采訪的購房者坦言：“手頭上的錢不多，又急著入住，二手房就是不錯(cuò)的選擇?！?/p>

????再來看二手別墅這一細(xì)分品類。據(jù)江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年江門三區(qū)二手低層住宅成交均價(jià)為13976元/平方米，而到了2026年第一季度回落至11996元/平方米。2026年一季度，江門市區(qū)一手低層住宅成交均價(jià)達(dá)到14659元/平方米，比二手低層住宅均價(jià)高出約22%。換句話說，購買一套同等面積的二手別墅，總價(jià)比一手可以節(jié)省數(shù)十萬甚至上百萬元。

????那么，這種價(jià)格優(yōu)勢是如何形成的？楊東卉分析，二手別墅無論是獨(dú)棟還是雙拼、連排，在近兩年價(jià)格下調(diào)幅度較大，因此性價(jià)比越來越高，推動(dòng)成交量不斷上漲。現(xiàn)在新開發(fā)的別墅，屬于“高贈(zèng)送高拓展空間”的4.0別墅，無論配套、戶型、實(shí)用率等，都是舊產(chǎn)品難以比擬的，如江發(fā)·翡翠觀瀾250平方米的別墅實(shí)用面積可達(dá)500平方米，均價(jià)為每平方米2.6萬元。而二手別墅則是以價(jià)換量，受到了消費(fèi)者的青睞。不少市民反饋，這有點(diǎn)像是用洋房價(jià)買別墅，還不用買車位，“有天有地環(huán)境又好”。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊也坦言，購買二手住房的群體主要是剛需客戶，目前二手住房按揭審批條件相對靈活，加上二手住房價(jià)格受一手住宅價(jià)格回落影響，個(gè)別業(yè)主降價(jià)明顯，促成交易增加。此外，二手住房加裝電梯以及翻新出售，價(jià)格優(yōu)惠，吸引了不少喜歡便利的老人家購房。

????二手別墅同樣遵循“價(jià)格決定熱度”的邏輯。以保利大都會(huì)中宇花園18號(hào)的法拍別墅為例，起拍價(jià)為約214萬元，而評(píng)估價(jià)為約305萬元，起拍價(jià)相當(dāng)于打了7折。買家們之所以愿意“血拼”多輪，本質(zhì)上就是看到了差價(jià)。由此看來，無論是普通住宅還是別墅，價(jià)格優(yōu)勢都是撬動(dòng)成交的最強(qiáng)杠桿之一。

????鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司江門區(qū)域負(fù)責(zé)人陳松表示，法拍別墅的起拍價(jià)通常低于市場價(jià)，這是因?yàn)榉ㄔ涸谂馁u時(shí)希望快速成交，相關(guān)部門也會(huì)設(shè)定一個(gè)低于市場價(jià)的起拍價(jià)，這使得買家有機(jī)會(huì)以相對實(shí)惠的價(jià)格購買到優(yōu)質(zhì)別墅。實(shí)際上，江門的部分法拍別墅成交案例顯示，盡管部分熱門房源可能拍出高溢價(jià)，但仍有不少房源以評(píng)估價(jià)的折扣價(jià)成交，為買家提供了“撿漏”的機(jī)會(huì)。

????同樣，在江門二手住房市場上，性價(jià)比高的二手別墅不在少數(shù)。與一手別墅相比，江門市區(qū)二手別墅的單價(jià)差距很大，便宜的只要每平方米1萬元左右，貴的有每平方米2萬多元，獨(dú)棟二手別墅往往價(jià)格較高，而雙拼、連排二手別墅則比較實(shí)惠。

????記者通過查詢“貝殼找房”APP，留意到江門市區(qū)掛牌價(jià)在200萬元左右的別墅有好幾套，其中有毛坯的，也有帶裝修的。以蓬江福泉新村為例，就在APP上掛出了一套售價(jià)198萬元，建筑面積約198平方米的二手毛坯別墅。位于蓬江區(qū)雙龍片區(qū)的星匯花苑，則掛出一套每平方米僅9000多元的二手別墅，帶裝修。

????“撿漏”同時(shí)也要預(yù)防“踩雷”

????那么，消費(fèi)者在購買二手住房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？

????裕隆基地產(chǎn)二手事業(yè)部總經(jīng)理吳名鳩提醒，有條件的消費(fèi)者可以聘請專業(yè)驗(yàn)房師進(jìn)行全面檢測，重點(diǎn)關(guān)注屋頂、墻面、衛(wèi)生間、管道等，也可以走訪詢問意向購買住房的鄰居，了解其歷史問題。而對于選擇中介購房的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)核實(shí)中介資質(zhì)，選擇正規(guī)、口碑比較好、規(guī)模比較大的中介，要求中介提供服務(wù)明細(xì)，拒絕不合理費(fèi)用。同時(shí)，交易期間要明確三點(diǎn)：一是注意產(chǎn)權(quán)要清晰，可以正常交易，二是交易流程及費(fèi)用要明確，三是保障交易資金安全且保證順利交樓。而對于購買二手學(xué)位房的消費(fèi)者，必須了解學(xué)位房有無使用學(xué)位，如果使用了，間隔了多長時(shí)間，最好能明確寫在雙方交易合同里面，避免日后紛爭。

????鄧桐燊則告訴記者，消費(fèi)者在購買二手別墅的時(shí)候，也要多加留意，預(yù)防“踩雷”。有些二手別墅業(yè)主進(jìn)行改建或重建、過戶時(shí)，可能會(huì)遇到規(guī)劃上的問題。同時(shí)，二手別墅使用時(shí)間長，主體結(jié)構(gòu)或會(huì)出現(xiàn)沉降、開裂、地下室變形等情況，可以在驗(yàn)房的時(shí)候仔細(xì)檢查或聘請專業(yè)人士進(jìn)行檢查。此外，物業(yè)公司的口碑和管理水平，也會(huì)決定小區(qū)環(huán)境的舒適度。消費(fèi)者在選購二手別墅的時(shí)候，可以調(diào)查清楚物業(yè)的管理情況，物業(yè)費(fèi)以及維修基金等。

????鄧桐燊還建議，二手別墅總價(jià)高，稅費(fèi)也高，購買的時(shí)候一定要明晰稅費(fèi)的承擔(dān)方式。同時(shí)，銀行一般會(huì)對別墅的地段、面積、年限等進(jìn)行評(píng)估及設(shè)定貸款成數(shù)，需要先行咨詢銀行的貸款成數(shù)和金額。在決定購買前，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)多次實(shí)地看房，了解別墅采光、噪音、隱私和防水的情況。由于二手別墅總價(jià)高，建議找靠譜的中介，他們可以在流程把控，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面協(xié)助買賣雙方安全交易。